Wie die HUD-Anti-Flipping-Regel Eigenheimkäufer schützt

Im Mai 2003 wurde das US-amerikanische Ministerium für Gehäuse und Stadtentwicklung (HUD) ausgestellt a Bundesverordnung soll potenzielle Eigenheimkäufer vor potenziell räuberischen Kreditvergabepraktiken schützen, die mit dem Prozess des "Umkippens" von Hypotheken verbunden sind, die von der Bundeswohnungsverwaltung (FHA).

Dank der Regel können Hauskäufer „sicher sein, dass sie vor skrupellosen Praktiken geschützt sind“, sagte der damalige HUD-Sekretär Mel Martinez. "Diese letzte Regel ist ein wichtiger Schritt in unseren Bemühungen, räuberische Kreditvergabepraktiken zu beseitigen", sagte er in einer Pressemitteilung.

Im Wesentlichen ist das „Umdrehen“ eine Art von Grundeigentum Anlagestrategie, bei der ein Investor Häuser oder Immobilien mit der alleinigen Absicht kauft, sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Der Gewinn des Anlegers wird durch höhere zukünftige Verkaufspreise erzielt, die infolge eines steigenden Immobilienmarktes, Renovierungen und Kapitalverbesserungen der Immobilie oder beidem entstehen. Anleger, die die Flip-Strategie anwenden, riskieren finanzielle Verluste aufgrund von Preisabschlägen bei rückläufigen Immobilienmärkten.

Home "Flipping" wird zu einer missbräuchlichen Praxis, wenn eine Immobilie mit großem Gewinn zu einem künstlichen Preis weiterverkauft wird überhöhter Preis unmittelbar nach dem Erwerb durch den Verkäufer mit geringen oder keinen nennenswerten Verbesserungen des Eigentum. Laut HUD geschieht die räuberische Kreditvergabe, wenn ahnungslose Eigenheimkäufer entweder einen weitaus höheren Preis zahlen als seinen fairen Marktwert oder verpflichten sich zu einer Hypothek zu ungerechtfertigt überhöhten Zinssätzen, Abschlusskosten oder beide.

Der Begriff „Umdrehen“ sollte in diesem Fall nicht mit der völlig legalen und ethischen Praxis des Kaufs eines finanziell angeschlagenen oder verwechselt werden heruntergekommenes ZuhauseUmfassende Verbesserungen des „Schweißkapitals“, um den fairen Marktwert wirklich zu steigern, und dann mit Gewinn zu verkaufen.

Gemäß der HUD-Verordnung, FR-4615 Verbot des Umkippens von Immobilien in den HUD-Hypothekenversicherungsprogrammen für Einfamilienhäuser, dürfen kürzlich umgedrehte Häuser nicht für die FHA-Hypothekenversicherung qualifiziert werden. Darüber hinaus kann die FHA von Personen verlangen, die versuchen, umgedrehte Häuser zu verkaufen zusätzliche Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass der geschätzte Marktwert des Eigenheims tatsächlich gestiegen ist bedeutend. Mit anderen Worten, beweisen Sie, dass ihr Gewinn aus dem Verkauf gerechtfertigt ist.

Nur der Inhaber der Aufzeichnung darf ein Haus an eine Person verkaufen, die eine FHA-Hypothekenversicherung für das Darlehen abschließt. Es darf sich nicht um einen Verkauf oder eine Abtretung des Kaufvertrags handeln. Dieses Verfahren wird häufig angewendet, wenn festgestellt wird, dass der Käufer Opfer räuberischer Praktiken geworden ist.

• Wiederverkäufe, die 90 Tage oder weniger nach dem Erwerb erfolgen, sind nicht berechtigt, eine Hypothek von der FHA zu versichern. Die Analyse der FHA ergab, dass zu den ungeheuerlichsten Beispielen für räuberische Kreditvergabe "Flips" gehörten, die innerhalb einer sehr kurzen Zeitspanne, oft innerhalb von Tagen, auftraten. Somit werden die "Quick Flips" eliminiert.
• Weiterverkäufe zwischen 91 und 180 Tagen sind zulässig, sofern der Kreditgeber eine zusätzliche Beurteilung durch einen unabhängigen Gutachter auf der Grundlage eines festgelegten Schwellenwerts für den Wiederverkaufsprozentsatz von FHA; Diese Schwelle wäre relativ hoch, um legitime Rehabilitationsbemühungen aber nicht zu beeinträchtigen halten Sie immer noch skrupellose Verkäufer, Kreditgeber und Gutachter davon ab, zu versuchen, Immobilien umzudrehen und zu betrügen Hauskäufer. Kreditgeber können auch nachweisen, dass der erhöhte Wert das Ergebnis der Sanierung der Immobilie ist.
• Für den Weiterverkauf zwischen 90 Tagen und einem Jahr ist eine Anforderung erforderlich, die der Kreditgeber zusätzlich erhält Dokumentation zur Unterstützung des Werts zur Berücksichtigung von Umständen oder Orten, an denen HUD das Umdrehen von Eigenschaften als Problem. Diese Behörde würde den höheren erwarteten Schwellenwert ersetzen, der für die oben genannten 90 bis 180 Tage festgelegt wurde Zeitraum und wird aufgerufen, wenn die FHA feststellt, dass in einem bestimmten Fall ein erheblicher Missbrauch auftreten kann Lokalität.

Die FHA erlaubt den Verzicht auf die Eigentumsumkehrbeschränkungen für:

• von einem Arbeitgeber oder einer Umsiedlungsagentur im Zusammenhang mit dem Umzug eines Arbeitnehmers erworbene Immobilien;
• Weiterverkauf von abgeschotteten, bankeigenen Immobilien durch HUD unter seiner REO-Programm (Real Estate Owned);
• Verkauf von Immobilien durch andere US-Regierungsbehörden;
• Verkauf von Immobilien durch gemeinnützige Organisationen, die von HUD zum Kauf von Einfamilienhäusern mit einem Rabatt mit Wiederverkaufsbeschränkungen genehmigt wurden;
• Verkauf von Immobilien, die der Verkäufer durch Erbschaft erworben hat;
• Verkauf von Immobilien durch staatliche und staatlich gecharterte Finanzinstitute und staatlich geförderte Unternehmen;
• Verkauf von Immobilien durch lokale und staatliche Behörden; und
• Verkauf von Immobilien innerhalb Vom Präsidenten deklarierte Katastrophengebiete (PDMDA), nur nach Bekanntgabe einer Ausnahme vom HUD.

Die oben genannten Einschränkungen gelten nicht für Bauherren, die ein neu gebautes Haus verkaufen oder ein Haus für einen Kreditnehmer bauen, der eine FHA-versicherte Finanzierung plant.